Автор Admin Участники всероссийского строительного конгресса «Создание» обсудили актуальное состояние и перспективы рынка недвижимости
Уже не первый год отрасль строительных материалов и рынок недвижимости в России развиваются в непростых условиях. Неопределенность периода пандемии коронавируса сменилась резким ростом цен, а с февраля 2022 года, после введения в отношении России международных санкций, правила игры существенно изменились. За последний год к этим проблемам и вызовам для рынка добавилась высокая ключевая ставка Центробанка.
На прошедшем в Москве традиционном всероссийском строительном конгрессе «Создание» ведущие отраслевые эксперты обсудили, как меняется рынок недвижимости, какие новые тенденции присутствуют на нем, как обстоят дела с кадровым вопросом на стройках и что будет со всей отраслью в 2026 году.
Будущее за стратегическими альянсами
Дефицит стройматериалов и ценовая волатильность— таковы реалии рынка нескольких последних лет. Бороться с этим помогает модель «на всякий случай»— формирование запаса стройматериалов, который в случае нештатных ситуаций минимизирует финансовые потери, заявил в ходе дискуссии генеральный директор СТД «Петрович» Евгений Мовчан.
Эксперт подчеркнул, что среди болевых точек строительной отрасли не только ценовые колебания, но и сама доступность материалов и компонентов— проблема появилась еще в период пандемии и сохраняет актуальность до сих пор. «Этот тренд можно, пожалуй, назвать общемировым, и в России он тоже проявился: в 2021–2023 годах мы наблюдали и периоды дефицита, и скачки цен на стройматериалы. Поэтому, на мой взгляд, сейчас фокус будет сохраняться на необходимости бороться с этой волатильностью»,— пояснил Евгений Мовчан.
Он также отметил, что на рынке строительных материалов сохраняется еще одна крупная проблема— качество. Речь идет не только о контрафакте, но и о продукции, не соответствующей стандартам. Бороться с этим следует сообща, считает Евгений Мовчан: «Мы все должны понять, что надо создать среду, когда поставка надежного и качественного товара— оптимальное решение».
Также среди проблем рынка генеральный директор СТД «Петрович» отметил сложности с доставкой материалов на стройплощадки: из-за отсутствия четкой связки она порой плохо коррелирует со строительными процессами. Кроме того, довольно часто наблюдается хаос в связи с цифровым разрывом, когда производители, поставщики и подрядчики работают в разных цифровых системах.
«Мы должны объединиться и создать такую среду, где создание надежного и качественного продукта для потребителей более дешево и более правильно, учитывая все риски. Будущее за определенной связанностью, созданием сквозных цифровых платформ— например, от производителя цемента до прораба»,— подчеркнул Евгений Мовчан.
Для создания альянсов очень важно, чтобы у всех участников рынка наступило понимание необходимости таких шагов, дополнительно отметил эксперт. «Уходит эра объемов и дешевых ресурсов, на ее место приходит эра эффективности, учета, цифровой связанности и стратегических альянсов. В деньгах надо видеть не только ценность отдельных продуктов, но и продукта совокупного. Этот процесс уже начался, и создание альянсов— дело ближайшего будущего»,— резюмировал он.
Себестоимость жилья растет
Участники дискуссии также отметили растущую себестоимость жилья, что в свою очередь негативно сказывается на всем рынке недвижимости.
«Сейчас можно говорить не об устойчивости, а о выживаемости, а слово маржинальность стало ругательным»,— заявил директор по строительству холдинга Setl Group Виталий Ершов. Эксперт отметил, что следующий год для рынка жилья будет еще более непростым, чем 2025-й, и управлять себестоимостью станет сложнее. Рынок устоял, несмотря на ужесточение миграционной политики и сопутствующие проблемы у подрядчиков. Но в ближайшей перспективе бизнес ждет повышение НДС— и не совсем понятно, как управлять себестоимостью, добавил Ершов.
«Сейчас необходимо двигаться в сторону цифровизации, она приводит рынок строительства в порядок, цифровые платформы помогают управлять процессами и создавать качественный продукт. Затем наступит переломный момент, люди научатся считать деньги— это выход из нынешней кризисной ситуации»,— считает представитель Setl Group.
О росте цен говорил и вице-президент группы компаний ПИК Константин Яникович. По словам эксперта, за последние годы стоимость строительно-монтажных работ выросла минимум на 50%, а на некоторые строительные материалы зафиксирован и двукратный рост цен. «Дело не только в инфляции, одна из ключевых причин— санкции европейских стран. Из-за этого многие материалы перестали попадать напрямую на российский рынок, а длинные логистические цепочки и привели к такому увеличению цен»,— пояснил эксперт. Вместе с тем российские производители начали предлагать продукцию хорошего качества. «И еслибы не высокая ключевая ставка, отечественные товары заменилибы и европейские, и азиатские»,— отметил Константин Яникович.
Покупатели квартир стали старше
Эксперты также отметили тот факт, что за последние годы покупатели недвижимости стали более возрастными. По данным группы компаний «Самолет», два года назад доля покупателей жилья до 35 лет составляла до 39%. В 2024 году она снизилась до 26%, тогда как доля покупателей квартир в возрасте от 48 до 55 лет выросла с 16% до 27%.
Эти тенденции генеральный директор группы компаний «Самолет» Анна Акиньшина объясняет ужесточением условий по льготной ипотеке, из-за чего многие молодые покупатели лишились возможности приобрести себе жилье. По словам эксперта, рынок ждет нового инструмента, который облегчит приобретение жилья и удовлетворит спрос. Сейчас ипотечная ставка в 15% годовых является заградительной, но если она снизится до 10–12%, отложенный спрос со стороны молодежи обязательно вернется, считает Акиньшина.
Эксперт обращает внимание на то, что покупатели разных возрастных категорий имеют и разные требования к жилью. «Для молодых клиентов важно получить отдельное жилье и съехать от родителей, стать отдельной ячейкой общества. Такие покупатели готовы приобретать квартиры небольшой площади и не обязательно в районах с развернутой инфраструктурой. А если покупателю уже за 35 лет, то для него очень важно наличие рядом всего необходимого: магазинов и аптек, школ и детских садов, спортзала, иметь возможность не тратить много времени на поездку в офис»,— пояснила эксперт.
В последние годы покупатель стал более капризным, выбор у него сейчас шире, добавила генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. «И это привело к улучшению качества проектов. Покупатель смотрит не только на квадратные метры, но и на архитектуру здания, на входную группу, количество проживающих в доме, благоустройство территории»,— подчеркнула эксперт.
Частая смена правил игры негативно сказывается на рынке
Еще одной проблемой нынешнего рынка недвижимости участники дискуссии назвали часто меняющиеся правила игры. В таких условиях застройщики решают преимущественно не стратегические, а тактические задачи, и эту ситуацию необходимо менять, считает Константин Яникович.
Валентина Калинина также отметила проблему монополистов, которые могут неконтролируемо увеличить расценки на любом этапе, даже перед сдачей проекта в эксплуатацию, и это сказывается на себестоимости жилья.
«Застройщики не знают, на какие значения увеличатся цены, ведь практически каждый квартал происходит какая-то нештатная ситуация— это касается и стройматериалов, и людей, которые работают в отрасли. Отсутствие четких правил игры не позволяет никому существовать спокойно»,— добавил Виталий Ершов. По мнению эксперта, если ситуация будет предсказуемой, то вместе с ней стабилизируются цены спроса и предложения, а застройщики смогут ничего не опасаться и закладывать в проекты как рентабельность, так и маржинальность.
На стройках по-прежнему острая нехватка кадров
Как и на прошлогоднем конгрессе, эксперты отметили продолжающуюся проблему с кадрами на стройках. По словам Анны Акиньшиной, в условиях кадрового дефицита рабочая сила дорожает и будет дорожать в дальнейшем. А это в свою очередь может привести к переносу сроков ввода в эксплуатацию некоторых проектов. «Мы должны растить трудовые ресурсы внутри страны. Молодежь хочет быть блогерами, айтишниками, а мы должны повышать уважение к строительной отрасли в России»,— считает эксперт.
Директор по закупкам группы компаний ФСК Александр Ткаченко, говоря о дефиците рабочих на стройках, отметил, что он затрагивает как регионы, так и Москву.
Серьезный дефицит рабочей силы на рынке увеличивает себестоимость строительства и приводит к повышению цен, уверена Валентина Калинина.
Что будет с рынком в 2026 году
Эксперты обсудили и перспективы рынка в 2026 году. Несмотря на все перечисленные ими существующие проблемы, участники конгресса настроены, скорее, оптимистично, хотя и с оговорками.
По мнению Виталия Ершова, главным трендом должна стать производительность труда, и если она не будет повышаться, то отечественный рынок недвижимости ждут сложные времена. «Прежде всего надо научиться считать ресурсы— сколько строить и, самое главное, какими силами»,— заключил эксперт.
Валентина Калинина отметила необходимость обучения рабочих, в первую очередь сварщиков и каменщиков. «В этом случае не понадобится привлекать для строительных работ специалистов из других стран»,— пояснила она.
Анна Акиньшина согласна с тем, что надо повышать авторитет рабочих профессий. Но наиболее важный вопрос, по мнению эксперта, что будет с геополитикой и кредитно-финансовой политикой. Без понимания этого очень сложно прогнозировать что-либо на рынке, подчеркнула Акиньшина.
Константин Яникович предсказал смещение спроса с массового сегмента в более дорогие. По его мнению, возможно и быстрое развитие рынка аренды— вероятно, девелоперы сами будут управлять арендным жильем. «И конечно, нам нужно развитие регионов, чтобы развивались не только Москва и область»,— отметил он.
Александр Ткаченко добавил, что одной из тенденций будущего на рынке недвижимости должно стать развитие застройщиками собственного производства.
Что касается цен на стройматериалы, Евгений Мовчан прогнозирует, что в 2026 году снижения ждать не стоит. Несмотря на то что инфляция в последнее время немного замедлилась, планировать сейчас что-либо очень сложно, говорит эксперт. «Выход один— долгосрочные стратегические альянсы, когда есть предсказуемость, снижающая число проблем. Минимизация стоимости логистической цепочки уходит в прошлое в пользу качества и предсказуемости»,— резюмировал Мовчан.