Автор Admin Большой обзор популярных инструментов для вложений и рекомендации начинающим инвесторам в квадратные метры
Россияне все больше интересуются инвестициями. За десятилетие в 37 раз выросло число физических лиц, имеющих брокерские счета: с 1 млн в 2015 году до 37 млн в 2025-м, подсчитали на Мосбирже. При этом интерес россиян концентрируется не только на ценных бумагах— частные инвесторы активно вкладываются в нефинансовые активы. Так, в ходе исследования НАФИ по заказу Банка России по 24% респондентов заявили, что приобретают драгоценные металлы и недвижимость. Квадратные метры особенно интересуют тех, кто планирует в дальнейшем сдачу его в аренду для получения пассивного дохода.
Вложения в ценные бумаги, золото, депозиты и недвижимость доступны практически всем россиянам, однако опыт инвестирования не всегда бывает удачным. Обычно это связано с непониманием нюансов каждого инструмента. Например, какие активы лучше работают в краткосрочной перспективе и каких вложений лучше избегать тем, кто не хочет рисковать. Специально для «РБК Недвижимости» эксперты рынка рассказали о неочевидных нюансах инвестирования и объяснили, чем интересны с точки зрения вложений разные типы недвижимости.
Ликвидность vs риски: оценка инструментов
Аналитики и консультанты сходятся во мнении: не бывает плохих активов, бывает непродуманная инвестиционная стратегия. Перед тем как отдавать предпочтение тому или иному инструменту, инвестору необходимо определиться со своими целями: быстрее заработать, защитить капитал или получать небольшой, но постоянный доход.
Решив, что именно он ждет от своего портфеля, инвестор может приступать к выбору инструментов. Ключевыми факторами здесь становятся ликвидность и рискованность. Перед тем как приобретать тот или иной актив, инвестору важно объективно оценить потенциальную доходность и те риски, которые будут ее сопровождать. Обычно самыми ликвидными становятся наиболее высокорисковые инструменты.
В условиях высокой экономической турбулентности выбор частных инвесторов тяготеет к активам с наименьшим уровнем риска. К ним относят облигации, банковские вклады, драгоценные металлы и недвижимость.
«Доходность внебиржевых активов, таких как недвижимость, определяется рыночными факторами— соотношением спроса и предложения на соответствующих рынках. Это делает прогнозирование доходности достаточно затруднительным. Однако недвижимость все-таки относят к защитным активам, которые менее подвержены колебаниям в кризисных ситуациях»,— заявил партнер консалтинговой компании Б1 Илья Сухарников.
С тем, что недвижимость один из самых малорисковых активов, способных уберечь капитал в сложных экономических реалиях, согласились все опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты.
«Если рассмотреть рост капитализации активов недвижимости в долгосрочном периоде, то на горизонте 20 лет можно былобы вложиться в доллары или в офис в центре Москвы и получить сопоставимый результат. Но что будет с долларом дальше и сможемли мы его использовать в России— неясно, а офис, если он расположен в правильной локации, точно будет востребован»,— привела пример Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН).
Александр Боронтов, партнер группы по работе с сектором недвижимости и строительства Kept, охарактеризовал недвижимость как один из наименее волатильных активов относительно других инвестиционных инструментов. Тем не менее эксперт уверен, что невозможно провести прямое сравнение из-за разницы в сроках, ликвидности и типе дохода: дивидендном, процентном или от роста стоимости актива.
«Например, золото и криптоактивы не способны приносить процентный или дивидендный доход, инвесторы зарабатывают только на росте стоимости актива. По своей природе недвижимость наиболее близка по типу и критериям риска к облигациям и акциям: стоимость может меняться во времени, присутствует периодический доход от владения. Но ликвидность значительно отличается»,— объяснил Боронтов в ответ на запрос «РБК Недвижимости».
Кто и почему выбирает квадратные метры
Низкие показатели риска привлекают к недвижимости консервативных инвесторов. Для них характерен выбор инструментов, которые не обеспечивают сиюминутного дохода, но работают в долгосрочной перспективе и показывают устойчивость даже в периоды кризисов. Во многом именно это делает квадратные метры одним из любимых инструментов для вложений российских инвесторов.
«Для клиентов состоятельного сегмента недвижимость является давно и прочно востребованным консервативным альтернативным активом. Ее приобретение— это стандартная модель поведения уже долгие годы. Такие клиенты всегда находятся в поиске хороших предложений на часть своего свободного капитала. Так что в этом сегменте спрос стабилен»,— отметил Антон Вовк, руководитель департамента залогов, старший вице-президент ВТБ.
Консервативный статус формирует особое отношение к недвижимости в России, как одному из— если не самому— надежному типу актива. По словам Ильи Сухарникова, это связано с тем, что, по мнению инвесторов, физическое здание или квартира не может обесцениться полностью— в отличие от акций или металлов. Такие инвесторы не ожидают быстрой прибыли.
«Недвижимость, в отличие от фондового рынка, как правило, не рассматривают в качестве инструмента для получения высокой доходности. Преимущество недвижимости как актива— в большей стабильности и относительно большей прогнозируемости показателей. Поэтому во время подъема на рынках инвесторы вкладываются в фондовый рынок, а в периоды экономической турбулентности— в недвижимость и золото»,— резюмировал представитель Б1.
Недвижимость: вызовы для инвестора
Ключевым преимуществом недвижимости относительно других типов инструментов Александр Боронтов назвал низкий риск снижения стоимости актива или его полного обесценения. При этом инвестору не следует забывать о нескольких специфических нюансах. В частности, о высокой капиталоемкости, операционных расходах при управлении объектом, особенно если речь идет о коммерческих площадях, а также о риске физического износа и устаревания зданий.
Яна Кузина назвала квадратные метры «прекрасной страховкой от инфляции», но призвала учитывать неоднородность самого рынка: «На фоне других инвестиционных инструментов— облигаций, акций, драгоценных металлов— недвижимость сильнее всего подвержена несистематическим рискам: активы не унифицированы, местоположение и различные нишевые особенности делают этот рынок сложно поддающимся прогнозированию, на нем всегда можно найти исключения: цену в полтора раза выше или ниже рынка или из-за особенностей актива, локации или продавца».
В Б1 напомнили о том, что, в отличие от биржевых активов, объекты недвижимости не стандартизированы и обладают множеством уникальных характеристик и индивидуальной спецификой. «Все эти особенности приводят к тому, что участники рынка никогда не покупают просто «X квадратных метров какой-то недвижимости», а выбирают конкретный объект, соответствующий их требованиям и ожиданиям,— указал Сухарников— Из-за этого срок экспозиции объектов может достигать нескольких месяцев и даже лет. Инвесторы при вложениях в недвижимость обязательно учитывают эту особенность и закладывают ее в виде премии к ожидаемой доходности актива».
Вопросы доходности
Хотя эксперты подчеркивают, что недвижимость, скорее, принадлежит к типу защитных активов, нередко доходность от владения ею может быть выше, чем у других низкорисковых инструментов. В частности, может опережать по выгоде банковские депозиты.
«Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость за последние пять лет выросла в первую очередь за счет роста стоимости активов, при этом дивидендная доходность увеличилась незначительно. Относительно фондового рынка недвижимость продемонстрировала свою стабильность и поступательный рост на длинном горизонте, в то время как акции и облигации проходили через фазы обвала и отскока и показывали более высокую доходность лишь в краткосрочных периодах»,— сообщил Александр Боронтов.
Основными факторами, определяющими уровень доходности на рынке недвижимости, Яна Кузина назвала баланс спроса и предложения. По ее словам, на спрос влияют экономическое состояние платежеспособного спроса в целом, стоимость денег в экономике, внешнеполитические факторы и наличие предложения. «Чем выше уровень спроса и ниже вакансия, тем больше можно заработать на недвижимости»,— пояснила глава АЭРН.
Важно учитывать, что доходность значительно отличается в зависимости от типа недвижимости. Так, в АЭРН подсчитали, что осенью 2025 года в сегменте жилой недвижимости рентная доходность составляет 3,5–5% с учетом налоговых платежей и расходов арендодателя на брокера и ремонт. В офисных объектах доходность на отдельные блоки может достигать 10%, а с учетом роста стоимости здания— 15%.
«Если доходность на офисные здания в моменте может составлять 11–13%, то при расчете внутренней доходности за период инвестирования с учетом зафиксированного роста арендной платы сегодня можно купить крупный актив недвижимости в Москве с относительно гарантированной годовой доходностью 15–17%»,— заявила Яна Кузина.
О разнице доходности от вложений в жилые и офисные объекты рассказал и основатель компании Inreit Кирилл Кудинов. В комментарии «РБК Недвижимости» он отметил, что инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, в частности офисные пространства, традиционно отличаются в стратегиях.
«Типовая квартира чаще всего сдается в долгосрочную аренду и сегодня приносит до 5% годовых в случае ее приобретения в новостройке и до 7% при покупке на вторичном рынке. Это не те показатели, к которым следует стремиться. Стартовой приемлемой доходностью недвижимости на рынке инвестиций принято считать 8% годовых»,— разъяснил Кирилл Кудинов.
По словам основателя Inreit, стратегия вложения в офисы чаще всего предполагает долгосрочное извлечение пассивного дохода от сдачи помещений в аренду. Доходность при этом, как правило, начинается от 8% годовых и в случае удачно выбранной локации может достигать 12–14%.
Жилье или офисы: что выбрать для вложений
Жилая и коммерческая недвижимость как актив отличается не только размером потенциальной доходности, но и особыми нюансами, в частности спецификой управления.
«На рынке офисной аренды работают опытные операторы, полностью берущие на себя управление такими пространствами. В случае сотрудничества с ними доход инвестора становится полностью пассивным: не нужно заниматься подбором арендаторов и обеспечением жизнедеятельности офисов, решать текущие вопросы и устранять насущные проблемы— собственнику остается лишь получать доход от сдачи его недвижимости в аренду»,— добавил Кудинов.
Еще одна специфическая особенность офисной недвижимости с точки зрения доходности заключается в том, что зачастую такие сделки предполагают рассрочку от девелопера. На этот сегмент недвижимости исторически не распространяется ипотека, поэтому выгодные условия для покупки инвесторам предлагают сами застройщики. Рассрочка позволяет зайти в проект на ранней стадии, зафиксировать цену и не выводить всех средств из оборота бизнеса или банковского депозита. Так деньги продолжают работать и генерировать для инвестора дополнительный доход.
«Профессиональная недвижимость сегодня воспринимается не просто как инструмент размещения капитала, а как один из наиболее надежных инвестиционных активов. Рост стоимости квадратного метра в перспективных проектах на ранних этапах строительства может кратно вырасти— за период реализации инвесторы нередко удваивают вложения»,— сообщила «РБК Недвижимости» Кристина Недря, директор коммерческого управления компании Stone.
По данным девелопера, ключевой стратегией большинства инвесторов в офисную недвижимость остается не перепродажа, а последующая сдача блоков в аренду: «Именно она обеспечивает стабильный доход и долгосрочную окупаемость. Если сравнивать, например, квартиру и офис сопоставимой площади в одной локации, доходность офисного помещения в два— два с половиной раза выше».
Аналитики Stone подсчитали, что офисный блок площадью около 100 кв. м с готовым ремонтом в деловом квартале на Белорусской можно сдать за ₽500–550 тыс. в месяц, в то время как квартира аналогичной площади в этом районе принесет около ₽200–250 тыс. «Для инвестора это существенная разница, особенно при условии растущего спроса на качественные офисы в премиальных локациях»,— резюмировала Кристина Недря.
Офисный сегмент: спрос, ставки и прогнозы
Как следует из оценки брокеров, офисы— более выгодный актив с точки зрения доходности, чем жилая недвижимость. Многие инвесторы уже успели оценить преимущества таких вложений, из-за чего вакансия на офисном рынке минимальна. Так, в консалтинговой компании Remain заявили РБК, что по итогам третьего квартала 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы продолжает фиксироваться дефицит качественных готовых площадей как в аренду, так и на покупку.
Согласно данным Remain, доля вакансии составляет 4,8%, или 990,9 тыс. кв. м, что всего на 0,2 п.п. больше результатов второго квартала. Объем нового строительства за девять месяцев 2025 года превысил 500 тыс. кв. м, однако на открытый рынок большая часть площадей не вышла, так как была законтрактована на этапе проектирования и строительства. «Привлекательными для потенциальных инвесторов остаются будущие объекты, в том числе реализуемые в мелкую нарезку, со сроками ввода до 2030 года включительно»,— указали аналитики Remain.
Одновременно со снижением вакансии арендные ставки продолжают расти. В третьем квартале текущего года средневзвешенная арендная ставка на готовые офисные помещения столицы составила ₽30,8 тыс. за 1 кв. м в год. Это на 12,6% превышает показатели второго квартала. Наибольший рост ставки показали офисы класса А: плюс 14%. В перспективе ближайших трех лет в Remain ожидают дальнейшего увеличения арендных ставок в пределах 10%.
Ожидается, что до конца 2025 года совокупная площадь введенных офисных объектов составит 1,2 млн кв. м, в 2026 году— 1,33 млн кв. м, в 2027-м— 1,17 млн кв. м, в 2028-м— 1,86 млн кв. м, сообщили в Remain. «Однако практика показывает, что фактический ввод составляет около 70% от заявленного»,— добавили аналитики.
По мнению Антона Вовка, в будущем офисы сохранят высокую востребованность у инвесторов. «На рынке качественной офисной недвижимости сегодня наблюдается рекордная загрузка, свободных площадей мало, поэтому многие компании практикуют гибридный формат занятости. Гипотеза о том, что после пандемии офисы будут пустовать, не оправдалась, спрос остается высоким. Сегодня в офисной недвижимости— рынок продавца, начался цикл замедления темпа роста ставок после резкого роста в предыдущие периоды. При этом сегмент офисной недвижимости представляется весьма перспективным»,— отметил старший вице-президент ВТБ.
Рекомендации: что важно знать инвестору
Зачастую инвесторы с разным отношением к риску предпочитают иметь хотябы один объект недвижимости в своем портфеле. Пока акции и другие рисковые инструменты будут резко расти и падать в цене, такой актив обеспечит защиту капитала и стабильное положение инвестора даже в условиях рыночной турбулентности.
«Для частного инвестора наличие недвижимости в портфеле является практически обязательным атрибутом,— убежден Александр Боронтов.— При этом долю капитала, аллоцированного в недвижимости, каждый должен выбирать исходя из своего аппетита к риску и горизонту планирования».
Кирилл Кудинов советует тщательно оценить потенциал объекта до того, как выбрать его для инвестирования. «Ябы рекомендовал заранее, на этапе вложения тщательно оценить его будущие возможности: каким категориям арендаторов он может быть интересен, будетли сдаваться по частям или одному крупному арендатору, по каким ставкам сегодня сдаются схожие помещения в аналогичной локации и по каким ценам продаются на сайтах объявлений. Все это поможет инвестору заранее продумать пути выхода из проекта при возникновении такой необходимости и тем самым заработать дважды»,— поделился глава Inreit.
Разумеется, категорию недвижимости также важно учитывать. К примеру, в офисном сегменте встречаются объекты класса А— к ним относят недавно построенные здания, отвечающие самым строгим стандартам международных компаний— и бизнес-центры класса В, условия в которых скромнее. Обычно арендные ставки в офисах А-класса на 20–30% выше, чем в зданиях В-класса. Не менее важный фактор— компетенции девелопера. Проверить их можно на длинной дистанции: если застройщик соблюдает сроки и систематически возводит качественные офисы, то логично предположить, что и в будущем эта компания продолжит строить в срок и с соблюдением высоких стандартов. Показательный, но не единственный пример: Stone, получивший заслуженную репутацию одного из ведущих офисных девелоперов Москвы.
Наконец, время входа может отличаться в зависимости от опыта и знаний самого инвестора. Так, если инвестор опытный, разбирается в рынке и игроках, то, по мнению Яны Кузиной, ему можно покупать недвижимость еще до того, как объект получит разрешение на строительство. Такая тактика может принести максимальный рост стоимости актива в номинальном выражении, посчитали в АЭРН.