Автор Admin 
Shutterstock/FOTODOM Российский рынок жилой недвижимости переживает сложный период адаптации к новым экономическим реалиям. На конференции Сбера «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству», состоявшейся на прошлой неделе, представители Минстроя РФ, Сбера и онлайн-платформы «Домклик» обсудили ключевые вызовы и тенденции, определяющие будущее отрасли. Главными темами стали рекордное падение объемов нового строительства, постепенное оживление ипотеки и отход от рискованных схем продаж в рассрочку.
Обвал запуска новых проектов
Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин отметил, что объем выдачи разрешений на строительство достиг минимума за последние девять лет: «По состоянию на 1 октября выдано 3 882 разрешения на строительство на 29,6 млн кв. метров жилья. Это минус 22,5% относительно аналогичного периода прошлого года и минимальный показатель с 2016 года».
При этом, по его словам, «градпотенциал» — земля, готовая к застройке, — огромен и приближается к 500 млн кв. метров, однако высокие ставки по проектному финансированию сдерживают его освоение. Замминистра выразил уверенность, что возможный дефицит ввода в 2027 году будет компенсирован к 2030-му, а сейчас главная задача — «достроить то, что уже строится».
Рыночная ипотека как спасательный круг
Позиция спикеров здесь была едина: в условиях заморозки новых проектов ключ к оживлению рынка — в восстановлении доступности рыночной ипотеки. Никита Стасишин четко обозначил приоритет: «Мы выступаем за любое увеличение доступности ипотеки, но считаем, что в первую очередь должна быть доступна рыночная ипотека. Тогда у нас точно не будет снижения, а будет движение вперед». Эта мысль становится центральной для всей отрасли, указывая на то, что устойчивый рост невозможен при постоянной зависимости от госпрограмм.
Эту же тенденцию на основе конкретных цифр подтвердил и директор онлайн-платформы «Домклик» Алексей Лейпи. Он сообщил, что, хотя господдержка и остается основным драйвером (97% выдач в новостройках), в общей структуре ипотечного рынка наметился важный сдвиг: «Доля госпрограмм, если смотреть на общую долю выдач, снижается и сейчас она уже меньше 80%. И это все происходит на фоне смягчения денежно-кредитной политики».
Алексей Лейпи добавил, что Сбер уже отреагировал на улучшение конъюнктуры, снизив ставки по рыночной ипотеке в среднем на 10% с начала года. Это первые, но уверенные сигналы, что рынок начинает потихоньку «пересаживаться» с бюджетного на «коммерческий кислород». Оживление ипотеки, по его словам, уже стимулирует застройщиков активнее выводить новые проекты.
Кредитный портфель растет, но активность девелоперов падает
Несмотря на сложную ситуацию, кредитный портфель Сбера в сегменте жилья демонстрирует уверенный рост. Как сообщил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, на 1 октября он вырос на 27% с начала года, достигнув 6,7 трлн рублей.
«Жилая недвижимость остается драйвером роста экономики страны», — отметил Анатолий Попов, однако указал на снижение девелоперской активности: застройщики запустили на 16% меньше новых проектов, чем годом ранее, подстраивая предложение под спрос.
Рассрочка отступает
На фоне снижения банковских ставок сокращаются рискованные продажи в рассрочку от застройщиков. Алексей Лейпи отметил, что смягчение денежно-кредитной политики приводит к тому, что ипотека растет, а рассрочка начинает снижаться.
Он высказался за скорейшее регулирование этого сегмента, поскольку рассрочка сегодня находится «в тени»: данные о таких обязательствах граждан не попадают в бюро кредитных историй, что создает риски как для самих заемщиков, так и для финансовой системы.
Участники конференции сошлись во мнении, что рынок жилья проходит болезненную, но необходимую коррекцию. Падение активности девелоперов и переход от ипотеки к рассрочке — естественная реакция на дорогие деньги. Основа будущего устойчивого роста, как единодушно считают и регулятор, и банкиры, — доступная рыночная ипотека, основное условие для развития которой — снижение ключевой ставки Центробанка.