Ловушка для инвестора: что влияет на качество анализа и подготовки плана реализации объекта

Shutterstock/FOTODOM

Игорь РАБЦЕВИЧ, директор по строительству ГК «ММ ПРОМ»:

Принятие решения о строительстве нового промышленного объекта — сложный процесс, в основе которого должен быть осознанный выбор собственника, опирающийся на многосторонний и тщательный анализ. От этого зависит не только прогнозируемый результат запуска новых мощностей производства, но и риск бизнеса в целом, так как зачастую для реализации новых проектов по масштабированию производства задействованы все активы предприятия, и цена ошибки здесь очень высока.

В основном владелец земельного участка при принятии решения оперирует двумя базовыми метриками: бюджет (стоимость за квадратный метр и общая площадь строительства) и сроки (дата начала финансирования и дата ввода в эксплуатацию). Проблема в том, что эти цифры существуют не в вакууме. С ходу называть их без тщательного и всестороннего анализа — значит, вводить инвестора в зону критического риска.

Очевидно, что значительно безопаснее потратить время и относительно небольшие деньги до начала работ, нежели «выхватывать» просчеты уже во время реализации. Разрыв между ожиданиями и реальностью возникает из-за факторов, которые невозможно учесть без всестороннего предварительного анализа:

• •тщательный анализ земельного участка на основе не только полученного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), но и обязательной проверки на скрытые ограничения, которые могут быть не отражены по ряду причин (ошибка органа, выдавшего документ; проект планировки территории в стадии разработки, но не утвержденный на день выдачи ГПЗУ; санитарно-защитная зона, разрабатываемая вашими соседями; обременения и сервитуты, появившиеся после получения ГПЗУ, но до получения разрешения на строительство (РНС), и многое другое). Другими словами, после выявления этих «неточностей» все потраченные инвестором деньги могут улететь в мусорную корзину, или в лучшем случае он получит незапланированное и значительное удорожание как напрямую, так и из-за задержки ввода в эксплуатацию;

• • возможность технологического присоединения в необходимых объемах: газои теплоснабжение, электроэнергия, водоснабжение и водоотведение. Сроки осуществления технологического присоединения к сетям со стороны монополистов могут составлять абсолютно неопределенное время, и здесь важно не только получить проект договора с техническими условиями и стандартно прописанным в нем сроком и стоимостью, но понимать реальный объем и сроки работ со стороны заявителя (инвестора), а также со стороны монополиста, трезво оценивая его реальные возможности. Если этот этап заложен в график формально — из цифр в документах, то сроки ввода объекта в эксплуатацию останутся также на бумаге, при этом технический заказчик будет объяснять инвестору, что это точно не его вина, а относительные обязательства, которые невозможно спрогнозировать и управлять ими.

Перечислять все факторы, так или иначе влияющие на качество анализа и подготовки плана реализации будущего объекта, можно долго, но хочется донести суть: если нет всестороннего детального анализа, то результат может быть, конечно, и положительным, но с очень малой долей вероятности — как в казино.

Что же делать, с чего начинать и, главное, на каком этапе? В идеале — до приобретения земельного участка и других серьезных вложений нанять опытного технического заказчика, который проведет вас от начала до конца по этому нелегкому пути. Подчеркиваю: не тогда, когда уже куплен участок, заключен договор с проектировщиком, готов проект и получено положительное заключение экспертизы, а именно до всего этого. Есть пример, когда был заключен договор на проектирование и по документам проект был уже готов, но при ближайшем рассмотрении договор оказался макулатурой. В результате — быстрая замена проектировщика, повторно оплаченный проект, суд с горе-проектировщиком… Объект, правда, был построен, но не благодаря, а вопреки первичным действиям инвестора.

В другом наглядном случае объект был уже запроектирован, получено положительное заключение экспертизы, но РНС не получить, да и объект, как оказалось, по этому проекту не построить. В результате — новый проект, обоснование технологии под действующий вид разрешенного использования, работа с Комитетом по природопользованию, Росрыболовством, Невско-Ладожским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов и многое другое. Как результат — объект построен и введен, но опять же совсем не в те сроки (читай — деньги).

Перечислять эти кейсы можно долго, но суть та же: вначале договор с техническим заказчиком, а уже вместе с ним — анализ участка, ресурсов, все этапы проектирования и так далее.

В компании должен быть отработан четкий регламент:

• • всесторонний анализ всех исходных данных;

• • предварительное эскизное проектирование с посадкой будущего объекта на участке, в том числе с учетом всех инфраструктурных сооружений, определением объемно-планировочных и конструктивных решений, необходимых ресурсов, основанном на технологии будущего производства;

• • проработка возможностей, стоимости и сроков по технологическому присоединению к сетям монополистов и примыканий к улично-дорожной сети.

Результат — осязаемый предварительный бюджет, график строительства и финансирования с попаданием в 5-10% конечной стоимости. К слову, стоимость данного комплекса мероприятий в итоге не превышает 0,5% стоимости реализации проекта.

Далее — осознанный выбор инвестора на основе четкого анализа и совместный путь к запуску нового объекта в эксплуатацию. Выбор за вами: строгий анализ на входе и осознанное решение с учетом всех данных или игра в рулетку и захватывающие «качели» в процессе.