Автор Admin В России участились случаи, когда суды возвращают проданные пенсионерами квартиры из-за того, что сделка якобы была заключена под влиянием мошенников. В итоге покупатели недвижимости, которые сделали всё для проведения честной сделки, зачастую остаются без жилья и без денег. Можно ли защититься от новой схемы — в материале RT.
Угрожает подорвать авторитет судов
Количество судебных споров, в которых бывшие хозяева недвижимости пытаются вернуть её после сделки купли-продажи, выросло до такой степени, что на ситуацию обратили внимание власти. В частности, председатель комитета Госдумы по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярослав Нилов призвал ввести обязательную проверку дееспособности продавцов жилья — с соответствующим предложением он обратился к генпрокурору России Александру Гуцану и зампреду правительства Дмитрию Григоренко. Схожие обращения генпрокурору и главе Минюста Константину Чуйченко направила председатель комитета Госдумы по развитию гражданского общества Яна Лантратова.
Парламентарии отмечают, что ситуация в подавляющем большинстве случаев развивается одинаково: одной из сторон сделки выступают пенсионеры, договор купли-продажи заключается с соблюдением всех требований, однако после получения денег продавец обращается в правоохранительные органы или сразу в суд с иском о признании сделки недействительной. Продавцы ссылаются на неспособность осознавать значение своих действий или на заключение сделки под давлением третьих лиц.
Суды в массовом порядке удовлетворяют такие иски, оставляя добросовестных покупателей без жилья, а иногда и без возврата уплаченных средств. Складывающаяся ситуация подрывает доверие как к институту регистрации права, так и к судебным органам, констатируют эксперты.
«Сложившаяся судебная практика может подорвать устойчивость гражданского оборота, вызвать недоверие к судебной власти, дискредитировать институт государственной регистрации права, а также привести к злоупотреблению правами со стороны продавцов и поставить их в неравное положение с добросовестными приобретателями», — отмечает Лантратова (текст обращения есть в распоряжении RT).
Все риски ложатся на покупателя
По словам заслуженного юриста России, доктора юридических наук, профессора Ивана Соловьёва, в настоящий момент в судах находятся десятки дел, связанных с подобными ситуациями. Он считает, что в таких случаях действует целая организованная группа мошенников, а продавцы-пенсионеры являются ширмой.
Мошенничество остаётся серьёзной социальной проблемой. Преступные схемы становятся всё более изощрёнными и затрагивают не только…
«Эти истории с продажей набирают обороты. Сейчас примерно в районе 150 дел находятся на рассмотрении в судах, сколько ещё появится — один бог знает… Я не хочу пример Долиной приводить — он хорош для Долиной… Но, к сожалению, это решение в плохом очень смысле стало прецедентным, когда с него как под копирку сейчас штампуются решения в интересах вот этих организованных групп, где пенсионеры выступают ширмой со своим жильём. К сожалению, это стало бизнесом», — отметил он в разговоре с RT.
Как напомнил Соловьёв, к моменту возврата по суду жилья продавцам многие добросовестные покупатели даже успевают сделать ремонт, уплатить налоги. При этом вернуть деньги с пенсионера — как за покупку, так и за ремонт квартиры — почти нереально.
«Вот они жильё-то вернули. Но — даже если кто-то пенсионера обяжет вернуть деньги — сколько лет этот пенсионер со своей пенсией будет их возвращать? А за это время мошенническая группа всё уже успешно поделила», — добавил он.
Как подчеркнул юрист, по российскому законодательству именно на покупателя ложатся риски, если кто-то обманул продавца в момент продажи жилья. Именно он должен проявлять осторожность, осмотрительность и оценивать риски. У государства же здесь, как отметил специалист, обязанность посредника: оно отвечает за переход права собственности — и не более того.
Как обезопасить себя
Риелторы, юристы и другие специалисты в области недвижимости и права дают советы, как себя обезопасить от этой схемы при покупке жилья.
«Минимизировать вероятность попадания покупателя квартиры в подобную ситуацию позволяет комплекс превентивных мер. Критически важным является тщательный анализ не только юридической чистоты объекта, но и статуса самого продавца. Рекомендуется личная встреча и неформальная беседа, в ходе которой можно оценить адекватность человека и понять его истинные мотивы продажи. В качестве гарантии, особенно при сделках с людьми преклонного возраста, целесообразно запросить актуальные медицинские справки от психиатра и нарколога», — заявила в беседе с RT директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко.
По её словам, отдельным сигналом для повышенной бдительности должна служить заниженная стоимость жилья. Цена, существенно отклоняющаяся от рыночной, почти всегда указывает на потенциальные проблемы. Особого внимания заслуживает проверка документов. Риск представляет, например, покупка через представителя по доверенности.
«При рассмотрении таких споров важным моментом является не добросовестность покупателя, а дееспособность самого продавца. Если суд на основании экспертиз или свидетельских показаний придёт к выводу, что старый или больной человек не мог полностью осознавать последствия сделки, договор купли-продажи может быть признан недействительным», — добавила Светлана Опрышко.
Однако практика показывает, что нет идеального средства, которое могло бы обезопасить добросовестного покупателя от судебных претензий.
«Защищаться сложно. Приносят справки от ПНД, что продавец на учёте не состоит, но суд всё равно признаёт сделку недействительной. Как правило, суды всегда на стороне того самого продавца, который в момент продажи находился в «особом» состоянии, «под воздействием», — пояснил Иван Соловьёв.
Например, в столичном районе Зюзино пенсионерка отсудила свою бывшую квартиру через шесть лет после продажи. В суде она утверждала, что якобы не осознавала своих действий, когда подписывала бумаги. Покупателя в этом случае не спасли ни договор купли-продажи, ни справка из психдиспансера о вменяемости пенсионерки, ни расписка, ни даже тот факт, что пенсионерка неоднократно ходила к новому хозяину квартиры в гости уже после сделки, так как была его соседкой.
RT выяснил детали истории из Зюзино, где пенсионерка отсудила свою бывшую квартиру через шесть лет после продажи.
Как показывает другой случай, произошедший в Хабаровске, даже официально признанный психически здоровым и осознающим последствия своих действий продавец может по суду вернуть себе проданную квартиру. Так что никакие справки из ПНД, выводы специалистов и заявления об отсутствии «психологического влияния» на продавца не могут с 100%-ной вероятностью спасти покупателя от потери денег и недвижимости.
По словам Соловьёва, более-менее надёжным способом защититься в данной ситуации он видит титульное страхование.
«Это страхование риска, что покупатель утратит право собственности на недвижимость, в том случае, если суд признает такую сделку недействительной. Это на 100% наш случай. Страхуется в данном случае статус собственника квартиры — именно это называется титулом. В том случае, если кто-то оспорит титул, выплачивается компенсация или полная стоимость этого жилья», — рассказал он.
По словам эксперта, до появления нынешних схем с возвратом квартир, проданных «под влиянием мошенников», этот страховой продукт стоил в среднем 0,3% от оценочной стоимости объекта в год. Таким образом, в случае оформления услуги на три года (это срок исковой давности сторон сделки на рынке недвижимости) при стоимости квартиры 10 млн рублей нужно будет заплатить порядка 100 тыс. рублей.
«Плюс это, конечно, дополнительные правовые процедуры, которые могут мошенников в данном случае остановить, потому что у них в суде уже будет не человек, который приобрёл у них жильё — какое-то физлицо, которое сделать ничего не может, — а страховая со своей службой безопасности и банк», — заключил он.
Как изменится рынок недвижимости
Складывающаяся напряжённость в связи с подобными исками может не только значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости, но и создать социальное напряжение, отмечают эксперты. Например, такая обстановка на вторичном рынке может привести к росту цен на первичную недвижимость и повысить стоимость услуг риелторов.
«Катализатор — дело Долиной. Ну а кому это выгодно? В том числе крупным застройщикам выгодна эта схема, так как люди начнут приобретать жильё на первичном рынке, а вторичный из-за рисков уйдёт на второй план: будет повышаться спрос на жильё в новостройках, поскольку там таких рисков нет. Плюс выиграют риелторы, которые начнут предоставлять свою дорогостоящую экспертизу. Выиграют страховщики, которые будут предлагать титульное страхование. Главное, чтобы люди не проиграли — добросовестные приобретатели этого жилья», — отметил Иван Соловьёв.
Вместе с этим специалист усомнился, что сложившаяся ситуация приведёт к росту противоправных действий в отношении продавцов-пенсионеров, хотя такая возможность и не исключается в отдельных случаях.
«Не исключаю, что если человек имеет определённые возможности и ресурс и готов пойти на принцип «Меня нельзя обманывать, и человек должен за это ответить»… то со временем такой пенсионер может «случайно потеряться». Но это скорее всё же конкретный случай», — заключил юрист.