Автор Admin 
Shutterstock/FOTODOM О том, как решается задача возобновления полноценного функционирования государственного института технического учета жилищного фонда, шла речь на совещании, которое провел 31 октября заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Александр Высокинский. В своем вступительном слове он отметил, что в последние годы формирование системы технического учета жилфонда активно ведется как на федеральном, так и на региональном уровне власти.
Полный нормокомплект
Более подобно о работе в этом направлении доложила заместитель директора Департамента стратегических проектов Минстроя России Анна Огурцова. Прежде всего она напомнила участникам совещания, что первым шагом в становлении системы технического учета жилищного фонда стало принятие Федерального закона от 27.11.2023 №561-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», вступившего в силу 1 сентября 2024 года. «Этот закон дал право субъектам Российской Федерации по своей инициативе принимать решение о проведении обследования технического состояния многоквартирных домов (МКД). Такое же право есть и у граждан. И самое важное, что на основании таких обследований могут быть внесены изменения в региональные программы капитального ремонта с целью определения более точных сроков проведения ремонтных работ», — отметила представитель Минстроя России. По ее словам, регионы сейчас начинают пользоваться этим правом, но чтобы реализовать его в полной мере, они должны принять семь нормативных актов. Пока что наличие всей необходимой нормативной базы обеспечил 61 регион. «Мы регулярно напоминаем коллегам о необходимости эту работу завершить: уже два года прошло. Нужно эту «нормативку» в субъектах разработать и ввести в действие, даже если в ближайшее время субъект Федерации сам не планирует инициировать проведение таких работ», — подчеркнула Анна Огурцова.
Она рассказала о положительной практике ряда регионов в этой сфере. Например, Чувашская Республика создала бюджетное учреждение — Республиканский центр технического обследования зданий и сооружений при Государственной жилищной инспекции. В Новосибирской области работы по обследованию были организованы силами регионального оператора капитального ремонта, но затраты на обследование будут в последующем возмещаться из средств регионального бюджета уже после их проведения. Значительные средства в региональном бюджете для проведения обследований жилфонда заложил Ханты-Мансийский автономный округ — Югра.
Продолжением этой работы стало принятие Федерального закона от 24.06.2025 №180-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статьи 6 и 7 Федерального закона «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», который вступит в силу с 1 марта 2026 года. Анна Огурцова пояснила, что содержащиеся в нем поправки направлены на построение системы государственного учета жилищного фонда. Его основной идеей стало отражение в электронном паспорте МКД и индивидуального дома всей информации в режиме реального времени.
При этом предполагается консолидация всех данных по техническому учету жилья в системе ГИС ЖКХ. Туда будут дополнительно поступать сведения от Росреестра, органов государственной власти регионов и местного самоуправления, управляющих компаний, институтов развития «ДОМ.РФ» и ППК «Фонд развития территорий», ресурсоснабжающих организаций, региональных операторов капремонта. Таким образом, будет сформирован весь объем данных по каждому дому в стране. Важным дополнением, которое утверждено в этом законе, является обязанность размещения информации о результатах эксплуатационного контроля, обследования и государственного мониторинга технического состояния МКД и отдельных элементов строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения и об изменении состава и состояния МКД в период их эксплуатации. Все это закреплено в поправках в Федеральный закон от 21.06.2014 №209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно- коммунального хозяйства».
Также закон №180-ФЗ устанавливает полномочия органов государственной власти и субъектов Федерации по определению порядка проведения технического учета, в том числе его технической инвентаризации и технической паспортизации, организации и ведения архива технической документации на объекты госучета. «Мы полагаем, что при организации этой работы регионы могут либо использовать существующие в субъектах органы технической инвентаризации, либо формировать учет на базе имеющейся в регионе организации с госучастием, либо установить иной порядок технического учета, по сути отражающий сам госучет, то есть основывающийся на результатах обследования и мониторинга технического состояния многоквартирных домов», — сообщила Анна Огурцова. По имеющейся у нее информации, сейчас бюро технической инвентаризации в той или иной организационно- правовой форме сохранились в 39 регионах, а остальным субъектам придется рассматривать альтернативные варианты.
В настоящее время разработаны и проходят регламентные процедуры подзаконные нормативные акты, необходимые для реализации закона №180-ФЗ. Среди них два постановления правительства РФ — о государственном учете жилищного фонда в РФ и о наделении органов госжилнадзора функцией контроля за поставкой дополнительной информации в ГИС ЖКХ. Кроме того, Минстроем России разработаны три приказа, которыми предусматривается переработка формы электронных паспортов МКД и жилого дома, порядок их формирования и состав включаемой в них информации, конкретизация состава и сроков информации, поставляемой в ГИС ЖКХ. «Согласно плану-графику, подзаконные акты должны быть приняты до 28 ноября этого года, и таким образом у нас будет сформирована вся нормативная база для запуска системы госучета жилфонда», — заверила Анна Огурцова. Также в ответ на поступившее в ходе совещания предложение организовать семинар для регионов и разработать методические рекомендации по применению этих подзаконных актов она сообщила, что после их выхода Минстроем России планируется провести большое разъяснительное мероприятие.
Облегченный вариант
На совещании отмечалось, что пока инструменты обследования технического состояния МКД начали применять 12 регионов: Воронежская, Кемеровская, Ленинградская, Липецкая, Магаданская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская, Тульская области, Приморский край, Республика Чувашия и Ханты-Мансийский автономный округ. Как отметил директор публично-правовой компании «Фонд развития территорий» Александр Завертяев, регионы, которые уже сейчас проводят техническое обследование, подтверждают, что техучет сильно влияет на оптимизацию и повышение эффективности программ капитального ремонта.
В то же время, техническое обследование, которое проводится по имеющемуся ГОСТ, — дорогостоящее и сложное как при его проведении, так и при интерпретации полученных результатов. В связи с этим 22 сентября приказом Минстроя России №569/пр был утвержден свод правил (СП) «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта». Александр Завертяев отметил, что, по сути, этот документ представляет собой облегченный вариант техобследования МКД и его конструктивных элементов. Он определяет процедуру обследования элементов инженерных систем по визуальным признакам на основании таблиц признаков физического износа, его алгоритм достаточно прост и легко поддается автоматизации. Результатами обследования по этому СП являются определение в отношении каждого элемента и инженерной системы МКД физического износа, категории необходимости в проведении капремонта и рекомендаций по составу и срокам проведения работ, что позволяет корректировать программы капремонта по году строительства с точки зрения приоритизации.
С помощью цифры
К тому, что рассказал о новом СП Александр Завертяев, советник исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР) Кира Игнатчик добавила, что этот документ принципиально отличается от ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Новый СП предусматривает четыре категории. Первая из них — это физический износ до 30%, когда капремонт не требуется и следующее техническое обследование необходимо провести через пять лет после выдачи заключения. Вторая категория — физический износ от 31 до 50%, когда капремонт требуется в течение пяти лет после выдачи обследования. В случае установления третьей категории, при которой физический износ составляет от 51 до 65%, капремонт требуется в приоритетном порядке, но в течение трех лет с момента выдачи заключения о проведении техобследования. И, наконец, четвертая категория (когда физический износ превышает 65%) означает, что визуального обследования недостаточно и необходимо переходить к обследованию по ГОСТ 31937-2024.
«Таким образом, результаты технических обследований становятся ключевым элементом системы технического учета жилфонда. Они будут использоваться как для определения корректной очередности проведения капремонта, так и как первый шаг для формирования технического учета жилфонда», — считает Кира Игнатчик. По ее словам, АРОКР выступает за то, чтобы проводились не местечковые обследования домов, которые надо ремонтировать, что называется, здесь и сейчас, а чтобы были обследованы все МКД, которые есть в региональных программах. С учетом масштабности этой задачи проводить техническое обследование необходимо с использованием автоматизированных программных комплексов, которые впоследствии смогут интегрироваться как с ГИС ЖКХ, так и с региональными информационными системами. С этой целью по инициативе АРОКР был разработан программный продукт для проведения технического обследования, который в настоящее время апробируется в одном из регионов. Он состоит из двух компонентов — мобильного приложения для проведения техобследования и системы, в которой аккумулируются результаты и формируются технические заключения о состоянии МКД.
В дальнейшем, по словам Киры Игнатчик, предполагается утвердить единые стандарты и функциональные требования к специализированным программным комплексам для проведения технического обследования. С этой целью АРОКР взяла на себя обязательство разработать соответствующий ГОСТ в помощь регионам и инициировала его включение в план национальной стандартизации на 2026 год.
Кроме того, АРОКР выступает за то, чтобы автоматизировать не только процесс проведения технического обследования, но и процесс формирования региональных программ по результатам данного обследования с выстраиванием очередности на основании математической модели. «По итогам данной работы формирование программ станет прозрачной, цифровой, управляемой моделью технического учета, которая обеспечит эффективное планирование и реализацию капремонта на основании объективных данных о состоянии многоквартирных домов, — заявила Киры Игнатчик. — Сейчас главная задача состоит в том, чтобы завершить принятие региональных нормативных правовых актов и определить источники финансирования технического обследования».
На всех уровнях
Первый заместитель председателя Законодательного собрания Свердловской области, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Аркадий Чернецкий подчеркнул, что закон №561-ФЗ позволяет определять последовательность проведения капитальных ремонтов в зависимости от технического состояния зданий и сооружений, а не от даты ввода их в эксплуатацию, как это было до его принятия. Примером использования возможностей, которые предоставляет этот закон, может служить Москва. Особого внимания заслуживает ее система приоритизации при отборе МКД для проведения капремонта в зависимости от факторов, влияющих на их состояние, в том числе износ конструктивных элементов, наличие аварийных участков, нагрузка на инженерные сети. Вице- президент НОСТРОЙ также отметил, что для проведения технического обследования МКД необходимо определить параметры, на которые следует обращать внимание в первую очередь. Кроме того, в соответствии с законом №180-ФЗ надо срочно утвердить порядок технического учета жилфонда, инвентаризации, паспортизации и формирования электронного паспорта МКД.
Об актуальности поднятых Аркадием Чернецким проблем свидетельствуют приведенные им результаты технического обследования в Свердловской области 60 МКД за счет жильцов этих домов. Все 60 обследований, проведенных в 2025 году, показали наличие проблем, требующих немедленно решить вопрос о переносе срока капремонта на более близкие даты. Поэтому, чтобы исключить коррупцию при техническом обследовании, по мнению Аркадия Чернецкого, нужно на федеральном уровне разработать максимально конкретную методику проведения такого обследования и не отдавать ее разработку на откуп регионам. «Соотношение региональных и федеральных усилий — это как раз та тема, которая должна решиться в процессе обсуждения в министерствах и ведомствах, в системе исполнительной власти», — заявил вице-президент НОСТРОЙ.
Александр ВЫСОКИНСКИЙ, заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
«Как подчеркивает Минстрой России, техническое обследование является действующим инструментом качественного планирования капитального ремонта, использования фондов капитального ремонта, сохранности жилищного фонда в целом»